Hvor mye skatt betaler man ved salg av utleiebolig?
Skatten ved salg av utleiebolig i Norge er 22 % av gevinsten. Gevinsten beregnes som forskjellen mellom salgsprisen og inngangsverdien. Dersom du selger med tap, får du 22 % fradrag.
I motsetning til din primærbolig, er utleiebolig og sekundærbolig nesten alltid skattepliktig ved salg. Botidskravet for skattefritt salg krever at du har bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene – noe som normalt ikke er tilfellet for en ren utleiebolig.
Slik beregner du gevinsten – steg for steg
Eksempel: Gevinstberegning utleiebolig
- Kjøpesum: 3 000 000 kr
- + Dokumentavgift (2,5 %): 75 000 kr
- + Påkostninger (nytt bad): 250 000 kr
- = Inngangsverdi: 3 325 000 kr
- Salgssum: 4 200 000 kr
- – Meglerkostnader: 100 000 kr
- = Netto salgssum: 4 100 000 kr
- Gevinst: 4 100 000 – 3 325 000 = 775 000 kr
- Skatt (22 %): 170 500 kr
Hva er inngangsverdi?
Inngangsverdien inkluderer kjøpesummen, dokumentavgift (2,5 %), og påkostninger – forbedringer som øker boligens verdi (nytt kjøkken, nytt bad, tilbygg). Vanlig vedlikehold (maling, utskifting av kran) regnes ikke som påkostning og kan ikke legges til inngangsverdien.
Kan jeg selge utleiebolig skattefritt?
Kun hvis du oppfyller botidskravet: Eid i 12 mnd og bodd der i 12 av siste 24 mnd. Det finnes et legitimt alternativ: flytt inn, bo der i 12 måneder, og selg deretter skattefritt. Dette krever reell bruk som primærbolig.
Fradrag du kan kreve ved salg
- Meglerkostnader – trekkes direkte fra salgssummen.
- Dokumentavgift – legges til inngangsverdien.
- Påkostninger – alle verdihevende investeringer i eiertiden.
- Annonsekostnader – kostnader knyttet til salget.
Vedlikehold vs. påkostning – den viktige forskjellen
Vedlikehold: Å bringe boligen tilbake til opprinnelig standard (male, bytte kran). Kan ikke legges til inngangsverdi. Påkostning: Å heve standard (nytt bad, tilbygg). Kan legges til inngangsverdi og reduserer skatten.
Formuesskatt på utleiebolig
Sekundærbolig verdsettes til 100 % av markedsverdi for formueskatt (vs. 25 % for primærbolig). Dette gjør utleiebolig kostbar skattemessig, spesielt i Oslo og Bergen.
Tips: Slik minimerer du skatten lovlig
- Dokumenter alle påkostninger med kvitteringer og bilder. Jo høyere inngangsverdi, jo lavere gevinst.
- Vurder tidspunkt for salg – kan du oppfylle botidskravet ved å flytte inn?
- Bruk gevinstkalkulatoren vår for å beregne nøyaktig skattebelastning.